Est-il obligatoire de posséder une assurance dommage ouvrage ?

L’assurance dommages est obligatoire si les travaux effectués font partie d’un projet de construction ou de rénovation couvert par une garantie décennale. Des exemptions sont disponibles pour les auto-constructeurs individuels.

Assurance dommages ouvrage : notion

La loi Spinetta du 4 janvier 1978 impose à la personne qui réalise les travaux de construction (le maître d’ouvrage) de souscrire une assurance dommages-ouvrage pour son compte et pour celui des acquéreurs successifs. Cette assurance bâtiment a pour objet de préfinancer les dommages qui portent atteinte à la solidité du bâtiment ou à son habitabilité pendant une période de 10 ans après la réception des travaux.

Elle permet de rembourser ou de faire exécuter toutes les réparations couvertes par la garantie décennale sans attendre une décision de justice.

Qui souscrit la dommage ouvrage obligatoire ?

Le maître d’ouvrage, à quelque titre que ce soit : particulier ou professionnel, agent immobilier, promoteur, groupement de copropriété, SCI, SCCV, entreprise, association, ou encore collectivité locale qui construit ou réalise des travaux, devient propriétaire de l’ouvrage et doit donc souscrire une assurance dommages-ouvrage.

Pour quels travaux une dommage ouvrage est obligatoire ?

Tous les travaux de construction ou de rénovation sont concernés par l’assurance dommage ouvrage. Il peut s’agir de :

• la construction de maison individuelle ou d’immeuble à destination d’habitation ;
• la rénovation du gros œuvre ;
• l’agrandissement et la surélévation d’un bâtiment ;
• la réalisation d’une piscine enterrée ;
• la construction d’une terrasse, d’une véranda, d’un abri de jardin, ect. ;
• la pose d’un Velux ;
• des travaux de voirie ou de viabilité du bâtiment.

Pourquoi la dommage ouvrage est obligatoire ?

Des sinistres fréquents en construction

Compte tenu du grand nombre de sinistres enregistrés à la suite de la réalisation de travaux en France, l’assurance contre les dommages de construction est rendue obligatoire. En effet, les indemnités versées par les assureurs (paiements pour les sinistres et les frais connexes, moins les indemnités reçues) sont passées de 1 096 millions d’euros en 2008 à 1 661 millions d’euros en 2016, soit une augmentation de 52 %.

Des délais d’indemnisation trop longs

Avant cette loi, les propriétaires de biens endommagés devaient attendre des années pour obtenir d’éventuelles réparations (de 2 à 20 ans). En fait, la procédure de détermination de la responsabilité des constructeurs était longue, lourde et coûteuse. En conséquence, certaines familles se sont retrouvées sans logement parce que leur maison était inhabitable en raison de défauts de construction. En outre, ils devaient continuer à rembourser les prêts qu’ils avaient contractés et trouver un logement.

Pour mettre fin à cette situation, la loi Spinetta a été promulguée en 1978, sous l’impulsion d’Adrien Spinetta (5 octobre 1908 – 12 juin 1998), alors président du Comité interministériel. Elle obligeait les propriétaires à conclure des contrats obligatoires de dommages et intérêts pour tous les travaux de construction.

Quel est l’intérêt de souscrire une assurance dommages ouvrage obligatoire ?

Une protection pour le maître d’ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage vous garantit la réparation des défauts et dommages affectant la stabilité du bâtiment (murs fissurés, pénétration d’eau, problèmes d’étanchéité, d’isolation ou d’effondrement, etc.)

Une indemnisation rapide

En cas de dommages couverts par la couverture décennale, l’assureur DO financera les travaux de réparation et ne cherchera pas à établir la responsabilité. L’assureur désignera à ses frais un expert en bâtiment pour évaluer le montant des dommages et la nature de sa couverture décennale. L’assureur devra alors financer le coût total des réparations, à l’exclusion des franchises, dans les 90 jours suivant votre demande.

L’assurance dommage ouvrage est obligatoire pour obtenir un prêt

Aujourd’hui, la plupart des banques exigent la souscription d’une DO car elles veulent être certaines d’être remboursées même en cas de sinistre. La souscription à une assurance dommage ouvrage pour prêt prouve ainsi votre solvabilité à long terme.

Je n’ai pas d’assurance dommages ouvrage : conséquences

Des risques financiers importants

Si vous n’avez pas d’assurance obligatoire contre les dommages causés par les travaux, sachez qu’il n’y a pas de délai légal pour que la compagnie d’assurance vous donne une réponse.
Si vous faites une demande d’indemnisation sans assurance obligatoire contre les dommages structurels, attendez-vous à ce que la procédure soit longue (5 à 20 ans) et coûteuse. Entre le coût d’une expertise et celui d’un avocat, vous pouvez vous attendre à payer en moyenne 15 000 € de frais de justice si nécessaire. C’est pourquoi cette assurance est obligatoire pour vous protéger en tant que propriétaire.

Sanctions pénales en cas de défaut d’assurance

En vertu de l’article L243-3 du Code des assurances, le fait pour un maître d’ouvrage de ne pas souscrire une assurance DO est puni d’une amende de 35 000 € et de six mois d’emprisonnement, ou de l’une de ces deux peines. En revanche, le fait de ne pas s’assurer n’entraîne aucune pénalité pour les personnes qui construisent elles-mêmes. Toutefois, l’assurance dommages aux bâtiments est obligatoire même pour les particuliers.

Sans assurance dommages ouvrage, des difficultés en cas de vente

Vendre une maison sans dommage structurel est possible, mais cela présente de nombreux inconvénients. En fait, si vous vendez votre propriété sans dommage structurel, vous risquez de perdre de la valeur car votre travail n’est pas garanti. Certains acheteurs potentiels peuvent même refuser d’acheter dans ces conditions.

En revanche, l’acheteur ne pourra pas annuler la vente pour défaut d’assurance obligatoire contre les dommages à l’œuvre.

Si vous pensez pouvoir dissimuler que vous n’êtes pas assuré, sachez que le notaire est obligé de mentionner ce défaut d’assurance sur l’acte de vente ! Si vous pensez pouvoir dissimuler le fait que vous n’êtes pas assuré, veuillez noter.

Obligation de financer les réparations, même après la vente

Si vous n’avez pas d’assurance dommages, vous devrez payer au nouvel acquéreur les réparations effectuées sur les défauts couverts par la garantie décennale de responsabilité civile. Tant que ces obligations d’assurance relèvent du droit public, aucune clause du contrat de vente ne peut limiter la responsabilité du vendeur. L’insertion d’une telle clause dans l’acte de vente serait même nulle et considérée comme non écrite. En bref, vous jouerez le rôle d’assureur en responsabilité civile !