Quelles assurances et garanties faut-il avoir pour couvrir une maison en construction?

Lorsque l’on construit un bien immobilier, il est important de disposer d’une couverture adéquate pour les risques qui y sont liés. Deux types d’assurance sont nécessaires : l’assurance habitation (MRH) et l’assurance dommages-ouvrage (DO). Ces deux types d’assurance vous permettront d’être couvert en cas de sinistre survenant pendant la construction et dont le constructeur est responsable. Même si vous faites appel à un professionnel du bâtiment, vous restez, en tant que propriétaire, le « maître d’ouvrage ».

Construction maison : l’assurance habitation est-elle obligatoire ?

Tout comme l’assurance habitation pour les travaux de rénovation ou d’extension, l’assurance HMO est une obligation légale pour tous ceux qui construisent une maison. En cas de simple possession, cette obligation n’existe pas, mais dès que le propriétaire réalise des travaux, l’assurance habitation devient obligatoire.

Souscrire une assurance habitation permet donc au propriétaire de se prémunir contre les risques de dommages lors de la construction du bien. L’assuré sera couvert contre les sinistres tels que les incendies, les dégâts des eaux, les explosions ou les événements climatiques (assurance habitation catastrophe naturelle). La couverture du vol, du cambriolage et du vandalisme est facultative et souvent inutile, car ces risques sont généralement couverts par l’assurance spécialisée du constructeur.

Pour éviter les mauvaises surprises, prenez le temps de bien choisir votre assurance habitation. Votre budget est le facteur déterminant dans le choix de votre assurance, il est donc important de comparer les différentes offres disponibles sur le marché, certes en termes de prix, mais aussi en termes de garanties. Pour vous aider dans cette démarche, Assuremoi vous propose son propre comparateur d’assurances habitation.

À quel moment souscrire l’assurance habitation pour la construction de votre maison ?

L’obligation de l’entrepreneur principal de souscrire une assurance habitation n’est pas immédiate. Ces travaux peuvent commencer bien avant que l’assurance habitation ne soit exigée par la loi.

En revanche, dès lors qu’une maison est dite « hors d’eau et hors d’air », il est nécessaire de la couvrir. Ces termes font référence au seuil de ce qui constitue un logement, suffisant pour que la propriété soit considérée comme une maison: 

• hors d’eau : habitation étanche ; gros-œuvre terminé (murs extérieurs finis, toiture posée) ;
• hors d’air : maison fermée et couverte, même si les cloisonnements n’ont pas encore été effectués.

Que risquez-vous sans assurance habitation pour la construction de votre maison ?

Construire une maison sans assurance habitation peut être très risqué. Vous pouvez vous mettre en danger de deux manières:

• par rapport à la loi : s’il est avéré que vous n’avez pas souscrit une assurance habitation, vous vous exposez dans ce cas à une amende, dont le montant peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros ;
• personnellement : vous ne serez pas couvert en cas de survenue d’un sinistre tel qu’un incendie qui ravagerait le chantier. L’absence d’indemnisation vous obligerait à tout rembourser vous-même, supposant des sommes astronomiques.

Construction maison : l’assurance dommages ouvrage est-elle obligatoire ?

La deuxième garantie obligatoire que le propriétaire (ou le constructeur) doit souscrire est une assurance contre les dommages à l’ouvrage. En plus de l’assurance habitation pour les maisons en construction, le propriétaire d’un bâtiment est légalement obligé de souscrire une assurance contre les dommages causés au bâtiment. Cette deuxième disposition légale offre une couverture plus étendue en cas de dommages matériels pendant la construction.

À l’instar de l’assurance professionnelle décennale que les constructeurs sont tenus de souscrire, l’assurance contre les dommages à l’ouvrage est souscrite pendant 10 ans après l’achèvement de la construction.

L’assurance dommages-ouvrage permettra d’être protégé contre les défauts et autres vices de construction qui peuvent survenir lors de la construction d’une maison et qui seraient dus au caractère spécialisé de la construction. De nombreux particuliers sont confrontés au fait que les constructeurs ne sont pas à l’abri d’une mauvaise exécution de certains travaux. Dans ce cas, l’assurance DO permet de débloquer l’indemnisation nécessaire pour les réparations sans avoir à mener à bien la procédure de détermination de la responsabilité.

Quand souscrire l’assurance dommages ouvrage pour la construction de votre maison ?

Bien que l’assurance habitation ne soit nécessaire qu’une fois la maison rendue étanche à l’eau et à l’air, il est obligatoire de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant le début des travaux. Vous devez donc être protégé par cette assurance dès le moment où les fondations sont creusées, voire dès le moment où les engins de chantier sont amenés sur le site.

Vous devez ensuite prendre les dispositions nécessaires avec votre assureur pour discuter du coût de cette assurance. Vous pouvez également convenir du mode de paiement (contribution par versements secondaires, ou envoi d’un chèque ou d’un prélèvement automatique sur la prime pour le versement principal) et de toute autre option disponible.

Construction maison : comment choisir votre assurance dommages ouvrage ?

Comme pour l’assurance habitation, vous êtes libre de choisir votre propre police d’assurance. Ni le promoteur, ni le gestionnaire de projet, ni votre assureur ne peuvent vous imposer une garantie. C’est donc à vous de choisir celui qui vous convient le mieux, notamment en fonction de votre budget.

Le prix de cette assurance peut être déterminé par de très nombreux facteurs :

• la typologie du projet ;
• la situation géographique du projet ;
• la taille et le coût de la construction globale ;
• les matériaux utilisés ;
• la réputation et/ou qualité des intervenants ;
• l’existence ou non d’une étude des sols ainsi que d’un contrôle technique effectué par une personne agréée ;
• la souscription éventuelle de garanties optionnelles.

Quelles sont les assurances obligatoires des prestataires constructeur ?

• Assurance responsabilité décennale : Elle est obligatoire pour le maître d’œuvre et signifie qu’il est responsable de la solidité structurelle de la maison une fois celle-ci achevée. L’assurance décennale est valable pendant 10 ans après l’achèvement des travaux de construction et permet au propriétaire de se protéger contre tous les défauts de construction qui rendent la maison inhabitable/ inutilisable.
• Garantie du parfait achèvement :  Si un problème de fabrication survient pendant la construction et que l’entrepreneur doit revenir, les frais de réparation encourus seront remboursés au titre de cette garantie dans l’année qui suit l’achèvement des travaux. En fonction du montant du préjudice subi, vous devez saisir l’autorité compétente: 
  
  • moins de 4 000 € : juge de proximité ;
  • entre 4 000 € et 10 000 € : tribunal d’instance ;
  • plus de 10 000 € : tribunal de grande instance.

Vous pouvez ainsi mettre en demeure votre prestataire pour le motif concerné par lettre recommandée avec AR. Une protection juridique pourra être utile pour payer les frais de justice..

• Garantie biennale : Elle est obligatoire pour les constructeurs et concerne les équipements installés pendant les travaux de votre nouvelle maison. Si l’équipement ne fonctionne pas correctement, vous pouvez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à votre entrepreneur.

Les équipements concernés peuvent notamment relever de : L’indemnisation est valable pendant 2 ans après l’achèvement des travaux d’installation. Enfin, en cas de litige, vous pouvez engager une action en justice en fonction du montant des dommages, de la même manière que pour la garantie de parfait achèvement.

• La responsabilité civile professionnelle : Elle protège le prestataire de services de la même manière que votre assurance responsabilité civile vous protège. L’entrepreneur, ses employés, son matériel et, d’une manière générale, l’exploitation globale de son entreprise sont donc couverts. Les dommages causés aux tiers du fait de l’exécution des travaux ou du fait d’une exécution défectueuse sont donc indemnisés.
• Garantie d’achèvement ou de remboursement : Dans le cas de la VEFA, le vendeur est obligé de souscrire une telle garantie. Elle permet par exemple de couvrir l’acquéreur en cas d’abandon du chantier. Cette garantie signifie que le vendeur et son assurance sont tenus de rembourser à l’acheteur les montants précédemment versés si le chantier achevé n’est pas livré.
• Garantie de livraison : Elle représente une promesse faite par l’assureur du professionnel qu’il assumera financièrement la réalisation des travaux si son client fait défaut dans l’exercice de sa profession. Si le constructeur ne fournit pas cette garantie, le chantier est annulé et le contrat de prêt pour le financement de la construction par le particulier est annulé.