Quelle assurance choisir pour un prêt immobilier

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Quels sont les critères pour choisir son assurance de  prêt immobilier ?

Quand on sait que l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à un tiers du coût total de votre crédit immobilier, il est facile de comprendre que le choix de la bonne assurance est crucial et peut vous faire économiser beaucoup d’argent. Sur quels critères choisir son assurance emprunteur auprès de quelle banque ? Comment choisir la meilleure assurance d’emprunt ?

Assurance collective ou individuelle ? 


Le terme « assurance de groupe » désigne l’assurance proposée par les banques aux emprunteurs par défaut dans le cadre de projets immobiliers.

C’est un type d’assurance avec une couverture de base, où le montant de la prime est calculé de manière accélérée et où le risque est mutualisé entre tous les emprunteurs.

Concrètement, l’assurance de groupe permet donc aux personnes de bénéficier de primes qui tendent à être intéressantes à mesure que l’on vieillit et que l’on présente des risques de décès plus élevés, mais qui le sont moins lorsqu’on est plus jeune et en bonne santé.

Il est important de noter que l’assurance personnelle tend à être plus intéressante financièrement lorsque votre profil présente des spécificités, telles que des maladies actuelles ou passées, ou des risques qui vous sont propres (profession à risque, pratique de sports de haut niveau).

Il en va de même pour tous les emprunteurs qui bénéficient de conditions de prêt attractives mais ne prêtent pas suffisamment attention à la négociation de l’assurance. La composante assurance compense les taux parfois bas. C’est pourquoi il est dans votre intérêt de bien choisir votre propre contrat d’assurance personnel.

Comment trouver de tels contrats sur mesure ?

En nous fournissant quelques informations personnelles via les comparateurs en ligne ainsi que des détails sur votre santé, vous pouvez obtenir des devis de plusieurs compagnies d’assurances et, notamment, savoir combien vous devrez payer de primes mensuelles en fonction du niveau de couverture que vous souhaitez.

Vous avez accepté l’assurance de groupe proposée par votre banque et vous pensez qu’il est trop tard pour changer d’assurance ? Pas du tout.

La loi vous permet de modifier votre contrat et d’opter pour une couverture déléguée dans les 12 mois suivant l’entrée en vigueur du contrat initial, ou à la date anniversaire chaque année par la suite. Vous n’avez donc aucune excuse pour choisir le contrat d’assurance emprunteur qui vous convient et qui est entièrement personnalisé et la meilleure offre.

Quels sont les critères pour obtenir un prêt ?


Les prêts immobiliers sont un moyen pour les banques d’attirer de nouveaux clients, c’est pourquoi il est courant de voir des publicités et des offres de différentes banques proposant des taux d’intérêt compétitifs.

Mais attention : les banques sont très attentives à l’obtention de prêts et examineront votre demande de prêt comme suit

  • Votre situation financière


Il s’agit du principal critère sur lequel la banque évaluera votre situation financière. Si vos revenus sont faibles, mais que vous disposez d’un apport personnel important, vous n’avez rien à craindre car cela augmentera vos chances d’obtenir un prêt. Si vos revenus sont très faibles et que vous n’avez pas d’épargne, sachez qu’il existe des aides de l’État et des collectivités locales comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le Prêt Action Logement ou le prêt d’accession sociale.

Vous pouvez alors les utiliser comme apport personnel à votre prêt immobilier. Outre vos revenus, la banque examinera également vos revenus fonciers et mobiliers, vos différents comptes d’épargne et vos habitudes d’épargne. Il est évident que les banques auront plus de facilité à vous accorder un prêt si vous avez un contrat à durée indéterminée, alors qu’un contrat à durée déterminée ne leur donnera pas confiance dans votre capacité à couvrir le prêt à l’avenir.

Sachez que votre ancienneté dans l’entreprise est aussi une garantie de la confiance de la banque. Vous devrez démontrer à votre conseiller financier que vous avez une réelle capacité d’épargne. Si vous le pouvez, nous vous recommandons de mettre en place des paiements mensuels automatiques sur votre compte d’épargne. Cela vous permettra de constituer votre apport personnel lors de la souscription d’un prêt et ainsi de pouvoir négocier le meilleur taux d’intérêt. Enfin, si vous êtes inscrit dans une banque française et que vous avez une procédure de surendettement ou une interdiction bancaire en cours, sachez que votre prêt ne sera pas approuvé.

  • Capacité d’endettement


Une fois que la banque connaît votre revenu global, elle examine votre capacité d’endettement, qui comprend : 

– Le montant de l’impôt que vous payez
– Les différentes assurances que vous avez souscrites (habitation, voiture, animaux domestiques, etc.)
– Les emprunts que vous avez contractés et que vous remboursez encore (crédit automobile, crédit à la consommation, etc.).
– Le loyer que vous payez chaque mois pour votre bien locatif.
– La banque additionne ensuite tous ces coûts et mesure votre taux d’endettement. Ce ratio ne doit pas dépasser 33 %, bien qu’il existe quelques exceptions.

– Le taux d’endettement des fonctionnaires peut atteindre 38 %.
– Les hauts revenus peuvent atteindre 60%.
– Des mensualités plus élevées si le prêt est étalé sur une courte période.
– Votre capacité d’endettement détermine vos mensualités et la durée du prêt.

  • Durée du prêt


Elle est généralement comprise entre 10 et 25 ans, en fonction de votre capacité de remboursement mensuel et du taux d’intérêt de votre prêt, avec une limite d’âge de 75 ans à la fin du prêt.

Il faut savoir qu’un prêt plus long vous permet d’effectuer des paiements mensuels moins élevés, mais en contrepartie, le taux d’intérêt accordé sera moins favorable. Il est donc juste de dire que plus votre prêt est long, plus il sera cher et difficile à obtenir. En effet, en raison de la période de remboursement plus longue, les banques seront plus sélectives quant à la solidité de votre dossier, étant donné le risque plus élevé de non-paiement.

  • Votre état de santé


Les banques peuvent ne pas considérer votre santé comme une condition pour obtenir un prêt, mais les assureurs de prêts le feront. En effet, lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, vous devez souscrire une assurance emprunteur qui vous fera passer un questionnaire de santé, ce qui peut conduire l’assureur à refuser de vous accorder un prêt immobilier.

Le protocole AERAS a été mis au point pour faciliter l’accès aux prêts pour les personnes présentant des risques sanitaires graves. Il permettra de faciliter votre documentation en faisant appel à des services médicaux spécialisés et vous aidera à trouver une solution de prêt si nécessaire.

Sur quels critères choisir son assurance emprunteur ?


Il y a certains points que vous devez connaître avant de choisir votre assurance emprunteur.

  • Calcul de la prime d’assurance : sur la base du capital initial ou du capital restant. Pour faire des comparaisons, regardez le prix total de votre assurance.
  • Assurance chômage : examinez attentivement les conditions, car ce type d’assurance peut être très utile en cas de perte d’emploi, mais il a tendance à comporter un certain nombre de restrictions et est coûteux.
  • Couverture : également appelé ratio d’assurance prêt, il s’agit du pourcentage du prêt couvert par l’assureur. Si vous avez deux emprunteurs, la banque exige que la somme de vos deux taux soit au moins égale à 100 %.
  • Période de franchise garantie ITT : il s’agit de la période pendant laquelle vous devez cesser de travailler pour que l’assurance prenne effet. La plupart des contrats offrent une franchise de 90 jours, mais si vous êtes indépendant, vous pouvez réduire cette durée à 60 jours. A l’inverse, les fonctionnaires peuvent demander 180 jours (si l’assureur le propose) pour réduire le coût de l’assurance emprunteur.
  • Frais de demande : Certains assureurs ne vous factureront aucun frais si vous choisissez de faire votre demande par voie électronique. Sinon, vous devez vous attendre à payer en moyenne 20 € par emprunteur.
  • Exclusions : certaines d’entre elles peuvent s’appliquer à votre cas (sports extrêmes, mal de dos, etc.). Veuillez donc vérifier attentivement les conditions générales du contrat afin d’éviter toute mauvaise surprise.
  • L’équivalence des assurances : c’est un facteur à respecter. Le nouveau contrat d’assurance doit offrir le même niveau de couverture que l’ancien.
  • Délai d’inscription : le délai moyen est d’une semaine si vous n’avez aucune procédure médicale, sinon il est plutôt de trois semaines.

Assurance emprunteur et assurance des biens : les pièges de l’assurance contre les arrêts de travail


Les emprunteurs doivent se concentrer sur la couverture de l’invalidité, de l’incapacité et de la perte d’emploi.

– Handicap/incapacité : problèmes liés aux activités professionnelles
– L’invalidité permanente totale (IPT) et l’incapacité temporaire totale (ITT) peuvent être définies contractuellement comme une incapacité de travail de l’assuré.

Toute activité professionnelle ou son activité professionnelle Cette formulation subtile est loin d’être neutre.

Avec l’exclusion « toute activité professionnelle », l’assureur peut refuser la couverture si l’emprunteur n’est plus en mesure de reprendre son ancienne profession après une maladie ou un accident, mais qu’il est confirmé qu’il peut exercer une autre profession.

La clause « son activité professionnelle » offre une meilleure protection à l’assuré.

Par exemple :

Un coiffeur souscrit une assurance emprunteur pour garantir le paiement de son crédit immobilier. Dans son contrat d’assurance, l’incapacité temporaire est définie comme « l’incapacité d’exercer une profession quelconque ». Lors d’un accident, il se blesse à la hanche et est incapable de rester debout pendant de longues périodes, ce qui l’empêche de travailler dans la coiffure.
Afin de rejeter l’assurance d’incapacité temporaire prévue dans son contrat de prêt, la compagnie d’assurances lui a dit qu’il pouvait prendre un emploi qui ne l’oblige pas à rester debout pendant de longues périodes.