Pourquoi est-il indispensable de souscrire à une assurance emprunteur immobilier ?

En pratique, il est possible de signer une offre de prêt immobilier sans souscrire à une assurance de prêt (également appelée assurance emprunteur).

En fait, il n’y a aucune obligation légale de le faire. Cependant, aujourd’hui, la plupart des banques vous demanderont de souscrire un contrat  d’assurance de prêt afin d’offrir une garantie en cas de défaut de paiement. Il est donc très rare de pouvoir emprunter sans une telle garantie. En fait, cette assurance protège à la fois l’emprunteur et le prêteur.

L’assurance emprunteur doit être levée après que le prêteur est approuvé le financement. Toutefois, n’hésitez pas à demander une assurance à l’avance, car les délais proposés par les banques sont parfois trop courts. Cela vous permettra de trouver une offre qui correspond mieux à vos besoins et souvent à un prix inférieur. Idéalement, vous devriez chercher une assurance en même temps que vous cherchez un prêt hypothécaire.

Les risques qui sont généralement couverts par cette assurance sont les suivants :

• Décès
• Handicap et incapacité de travail
• Perte d’emploi

Vous pouvez souscrire une assurance de prêt auprès d’une banque ou d’une compagnie d’assurances de votre choix.

Depuis la mise en place de la loi Lagarde en 2010, vous êtes libre de choisir l’assurance de votre choix, à condition qu’elle réponde aux 11 critères d’équivalence fixés par votre banque. La loi a également été renforcée, apportant plus de transparence.
Par conséquent, les banques sont obligées d’indiquer clairement : 

– La mensualité du contrat d’assurance
– Détails des paiements mensuels
– Le coût total de l’assurance pour toute la durée du prêt.
– Le taux annuel effectif global (TAEG) de l’assurance.

Grâce à ces informations, les emprunteurs seront mieux à même de comparer l’assurance de leurs prêts hypothécaires.

La souscription d’une assurance hypothécaire est une condition essentielle pour les établissements de crédit.

D’ailleurs, la Fédération française de l’assurance est très claire à ce sujet : « Vous ne trouverez pas en France une banque ou un organisme de crédit qui ne conditionne pas l’octroi d’un prêt immobilier à la souscription d’une assurance !. La raison en est la suivante : elle vous permet de sécuriser vos capacités de remboursement et votre patrimoine grâce à des prestations versées en cas de maladie, d’accident, de décès ou, le cas échéant, de perte d’emploi.

Ainsi, en cas d’accident, vous serez protégé et la banque sera remboursée de l’argent qu’elle vous a prêté. Ce type d’assurance emprunteur couvre les principaux risques encourus par les emprunteurs grâce à trois niveaux de couverture.

Les 3 couvertures de l’assurance prêt :

L’assurance emprunteur comprend trois types de couverture différents : l’un est obligatoire, tandis que les deux autres sont facultatifs. Et en fonction de votre niveau d’assurance, le montant de la couverture dont vous bénéficiez change.

– L’assurance décès est obligatoire. Il prévoit le versement du capital restant dû au prêteur à la date du décès. Cette couverture protège également les membres de votre famille, car le bénéficiaire est libéré de toute obligation de remboursement (source : FFA). Dans la plupart des cas, une perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) est associée à la garantie décès et le capital est remboursé par l’assureur.

– L’assurance contre l’incapacité temporaire (ITT) est facultative et vous permet de recevoir une indemnité dont le montant est déterminé au moment de la souscription du contrat.

– L’assurance chômage est également facultative. Il offre une protection aux emprunteurs en cas de perte involontaire d’emploi sous certaines conditions d’âge. Dans ce cas, vous devez prouver que vous bénéficiez de Pôle emploi ou de prestations équivalentes.

Assurance de prêt immobilier : exclusions pour les deux principaux types de couverture

Il existe deux grands types d’exclusions : les exclusions légales (également connues sous le nom d’exclusions de garantie générale) et les exclusions contractuelles, qui sont propres à chaque assureur.

Les exclusions légales correspondent aux conséquences d’événements exceptionnels (guerre civile ou étrangère, émeutes, actes de terrorisme, explosions nucléaires ou sabotage) ainsi qu’aux actes volontaires de l’assuré (faute, crime, rixe, fraude, tentative de fraude, toxicomanie, accidents en état d’ivresse ou consommation de médicaments non prescrits par un professionnel de santé). Le suicide de l’assuré est une circonstance exceptionnelle.

Cas particulier de suicide de la personne assurée

Si l’assuré se suicide au cours de la première année de couverture, aucune indemnité n’est versée. Toutefois, le risque de suicide est couvert dès la souscription, dans la limite de 120 000 € si le prêt immobilier a pour objet de financer l’acquisition d’une résidence principale. Après la première année, le suicide sera couvert par le contrat.

Les exclusions prévues dans son contrat d’assurance concernent la situation de l’emprunteur : âge, profession (notamment s’il exerce un métier à risque), loisirs (notamment s’il pratique un ou plusieurs sports extrêmes), état de santé, etc. La liste de ces critères varie d’un contrat à l’autre.

• Exclusion partielle ou totale de votre assurance emprunteur

L’exclusion de garantie peut être partielle ou totale, en fonction des risques médicaux déclarés par l’emprunteur dans le questionnaire médical.

Une exclusion partielle consiste à couvrir l’assuré pour le risque en question, mais sous certaines conditions. Par exemple, si vous déclarez dans le questionnaire médical que vous avez souffert d’une fracture dans le passé, vous serez en principe couvert par l’incapacité temporaire totale (ITT), sauf si l’arrêt est directement lié à cette affection.

On parle d’exclusion totale lorsque le risque est jugé trop important et que l’assureur refuse de payer pour une ou plusieurs garanties. Exemple : exclusion de l’ITT.

• Fausse déclaration : un motif d’exclusion de la couverture

Si l’assuré a délibérément omis de mentionner dans un questionnaire médical les conséquences d’une maladie, d’une pathologie ou d’antécédents médicaux, ceux-ci ne sont pas couverts. L’assureur peut également demander une déclaration d’annulation du contrat et le paiement d’une indemnité.

Pour rappel, les personnes atteintes de pathologies spécifiques peuvent bénéficier d’un cadre conventionnel spécialisé, la convention AREAS (s’assurer et Emprunter avec un risque aggravé de santé).

Dans quelles circonstances la couverture peut-elle être refusée ?

Garanties refusées en vertu des exclusions générales

Les exclusions générales pour les assurances de prêt avec garanties générales sont valables pour tous les assureurs : elles sont de nature contractuelle et sont régies par la loi sur les assurances. Il s’agit notamment des exclusions relatives aux risques liés à des actes intentionnels tels que la fraude ou le crime, aux risques liés à des actes de guerre tels que le terrorisme, au suicide de l’assuré pendant la première année du contrat, et aux exclusions relatives aux fausses déclarations dans les questionnaires médicaux : ces risques ne seront jamais couverts. Il n’y a donc aucune possibilité de recours si la couverture est refusée sur la base d’une exclusion d’assurance générale.

Refus de couverture au titre d’une exclusion spécifique

L’exclusion dite spécifique est liée à la situation de l’emprunteur. Ainsi, un assureur peut refuser de fournir certaines garanties à un emprunteur en raison de problèmes de santé ou de l’assurer si l’âge maximum d’adhésion est dépassé, par exemple.

Une distinction peut être faite dans les domaines suivants : 

• Exclusions liées à l’âge : par exemple, les garanties PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie), IPT (invalidité permanente totale), IPP (invalidité permanente partielle) et ITT (incapacité temporaire) sont valables jusqu’à 65 ans (voire 67-70 ans) mais pas au-delà.

• Exclusions relatives à certains risques médicaux : par exemple, les maladies non objectivables ou MNO (affections dorsales ou psychiatriques).
  Les exclusions relatives aux problèmes de santé : ces exclusions peuvent être partielles (refus de la couverture de la capacité de travail temporaire pour toute affection liée au genou si vous avez déclaré un problème de santé lié au genou dans le questionnaire médical) ou totales (refus de la couverture de tous les risques pour l’emprunteur si l’affection déclarée est jugée trop risquée).

• Exclusions relatives à certains sports à risque : par exemple, les sports de combat, les sports mécaniques, les sports de neige, la plongée, l’escalade, etc.

• Exclusions relatives à certaines professions à haut risque : par exemple, policiers, pharmaciens, pompiers, ouvriers du bâtiment, moniteurs de ski, etc.

Remarque : La jurisprudence a renforcé les droits des assurés en reconnaissant le principe de l’obligation de rédiger les exclusions en termes  » très  » évidents et visibles. Si tel n’était pas le cas, si un risque était exclu par une clause non évidente, un juge la considérerait comme non écrite, ce qui permettrait à l’assuré de revendiquer l’application du contrat d’assurance hypothécaire.

Que dois-je faire si je suis refusé ou exclu de l’assurance ?

Rachat d’exclusions d’assurance et de contrats spécifiques. Les exclusions de certaines garanties peuvent être rachetées : c’est notamment le cas des sports dits  » dangereux  » : il est possible d’obtenir la couverture de ces risques moyennant une surprime. Les professions à haut risque peuvent être couvertes par une police d’assurance standard moyennant une prime supplémentaire, ou par une police spécifique aux professions à haut risque. Il existe également une garantie MNO (maladie non objectivée) qui peut être utilisée pour couvrir ce risque.

Si vos problèmes de santé ne permettent pas à l’assureur de répondre favorablement à votre demande d’assurance, vous pouvez vous tourner vers la convention AERAS (S’assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), qui accepte de couvrir environ 20% des demandes précédemment rejetées.

Modifier votre assurance hypothécaire
Voulez-vous modifier votre assurance hypothécaire ? La loi Harmon vous permet de résilier votre assurance à tout moment au cours de la première année suivant la signature de votre offre de prêt hypothécaire. Grâce à cette loi, vous pouvez résilier votre assurance emprunteur dans les 12 premiers mois et souscrire une assurance moins chère auprès d’un autre prêteur que celui qui vous a accordé le prêt.

Quels sont les contrats concernés par la loi Hamon ?

Les polices d’assurance de prêt immobilier concernées sont

• L’achat de biens immobiliers neufs ou d’occasion à usage résidentiel (ou à usage mixte : professionnel et résidentiel)
• Le financement des travaux (si plus de 75 000 €)
• Construction d’une propriété (si vous achetez un terrain)
• Découvrez notre guide de l’assurance prêt

Comment changer d’assurance emprunteur dans le cadre de la loi Hamon ?

Trouver une nouvelle police d’assurance offrant au moins le même niveau de couverture.

Avant de pouvoir résilier votre contrat d’assurance, vous devez souscrire une nouvelle police avec un niveau de couverture au moins équivalent à celui de votre contrat actuel. Pour ce faire, vous devez entreprendre toutes les démarches nécessaires à la constitution de votre dossier, notamment en ce qui concerne les procédures médicales.

Une fois que vous avez accepté l’offre de votre assureur d’assurer votre prêt hypothécaire et que vous avez souscrit une police, vous devez l’envoyer à votre assureur actuel afin qu’il puisse décider si le niveau de couverture est équivalent.

• Vous pouvez utiliser un outil de simulation d’assurance hypothécaire pour avoir une vue d’ensemble sur les prix sur le marché.
• Résilier votre police d’assurance hypothécaire actuelle
• Pour changer d’assurance, votre banque doit accepter et confirmer le nouveau contrat, que votre assurance emprunteur ait été souscrite auprès d’elle ou non. Vous devez donc leur envoyer le nouveau contrat et les conditions générales par courrier recommandé et en accuser réception.
• Si votre assurance de prêt a été contracté par la banque, vous devez également lui envoyer une lettre de résiliation. Vous devez envoyer votre lettre de résiliation à la banque au moins 15 jours avant le premier anniversaire de votre contrat d’assurance emprunteur.
   

Bon à savoir

Demandez à votre nouvel assureur de faire démarrer votre nouvelle assurance emprunteur à une date suffisamment éloignée pour qu’elle chevauche le moins possible l’ancienne. Ne vous inquiétez pas, si vous devez payer deux polices d’emprunt, votre ancien assureur vous remboursera le montant des primes payées une fois que votre police aura été résiliée.

En attente d’une réponse de votre banque ?

Le délai d’acceptation ou de rejet par le prêteur d’une demande de mandat d’assurance hypothécaire en vertu de la loi Harmon est de 10 jours ouvrables à compter de la date de réception de la demande d’annulation envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception.

La banque doit motiver son refus de l’autorisation. Si le refus n’est pas fondé ou s’il n’y a pas de réponse écrite dans les 10 jours, la loi prévoit d’infliger une amende de 3 000 euros à la banque.

– Si le refus est justifié (non-respect du principe d’équivalence d’assurance, demande hors délai), votre nouveau contrat d’assurance emprunteur sera annulé sans frais et vous serez remboursé des frais mensuels déjà payés.

– Si vous estimez que le refus n’est pas fondé, il existe un recours : vous pouvez envoyer une lettre recommandée au directeur de la banque. Si aucun accord n’est trouvé, vous pouvez envoyer une lettre recommandée au médiateur de la banque. Si aucune solution n’est trouvée, vous pouvez saisir le tribunal de première instance ou le tribunal de grande instance (en fonction du montant en jeu) ou écrire à l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR).

Collecte de votre nouvelle police d’assurance

Vous recevrez prochainement de votre banque un nouvel avenant à intégrer dans votre nouveau contrat d’assurance emprunteur. Vous devrez signer et renvoyer ces documents. Votre nouveau contrat d’assurance hypothécaire prendra effet à la date d’entrée en vigueur du contrat.

Votre banque sera chargée de résilier votre assurance de groupe (l’assurance initiale que vous avez souscrite auprès d’elle).
La banque ne peut pas vous facturer de frais de modification ou de pénalités, ni modifier un contrat de prêt signé.