Obligation Assurance pour Crédit Immobilier

L’essentiel en quelques mots

L’assurance emprunteur représente une part importante du montant total d’un prêt immobilier. En tant que telles, ses options ne doivent pas être négligées.
Dans le cadre de la loi Lagarde 2010, il est possible de contracter un prêt auprès d’un établissement autre que le donneur d’ordre.
Il est également possible de changer d’assurance emprunteur en cours de remboursement du prêt, soit la première année, soit à chaque date anniversaire du prêt.

Veuillez noter :

• L’assurance emprunteur n’est pas légalement obligatoire, mais il est presque impossible d’obtenir un prêt sans elle.
• L’assurance hypothécaire comporte des garanties obligatoires (décès, PTIA) et des garanties facultatives (ITT, ITP ou perte d’emploi), en fonction de votre projet et de la banque de financement.
• Pour choisir une assurance de prêt, de nombreux critères doivent être pris en compte (coûts, TAEG, exclusions, délais de carence, délais de franchise…).

L’assurance emprunteur est un élément important du remboursement de votre prêt hypothécaire. Avec la baisse des taux d’intérêt, c’est même devenu un enjeu majeur pour les emprunteurs afin de réduire le montant total du prêt. Le coût d’une assurance de prêt varie en fonction de plusieurs critères, notamment le type d’assurance choisi. Quelles sont les assurances obligatoires pour obtenir un prêt immobilier ? Assuremoi.re fait le point sur les assurances de prêt et les garanties obligatoires lors d’une demande de prêt.

Quel est le but de l’assurance prêt ?

Une véritable assurance de prêt constitue une garantie qui prend en charge le remboursement de l’échéance d’un véritable prêt dans le cas où un événement ou une catastrophe ne permet plus à l’utilisateur de faire face à ses mensualités.

Il protège à la fois :

• Le titulaire du contrat de prêt et sa famille : en cas d’événement de vie, l’assurance emprunteur prend en charge le paiement du prêt.
• L’établissement de crédit : en cas de sinistre, l’établissement de crédit est en mesure de récupérer les paiements correspondants en raison du montant du prêt et de sa durée.

Lorsqu’une des garanties souscrites par l’assuré est activée et vérifiée, l’assurance prend en charge les mensualités restantes ou le capital restant dû, dans la limite de la quotité assurée et selon les termes du contrat.

L’assurance de prêt immobilier est-elle obligatoire ? 

Il n’existe aucune obligation légale de souscrire une assurance immobilière lors de la souscription d’un prêt. En théorie, la banque ne peut pas vous forcer à le faire.

En pratique, il est pratiquement impossible d’obtenir un prêt hypothécaire sans souscrire une assurance couvrant les éventuels arriérés de remboursement. Si un emprunteur se retrouve dans une situation où il ne peut plus faire face à ses mensualités en cas de sinistre contractuel, alors l’assurance couvrant le prêt prend le relais et se charge de rembourser le prêt immobilier.

Depuis la loi Lagarde de 2010, il est désormais possible de souscrire une assurance de prêt auprès d’un autre organisme que la banque prêteuse afin de bénéficier de meilleurs taux et/ou garanties. C’est ce qu’on appelle l’assurance déléguée.

Quelles sont les assurances obligatoires pour les prêts immobiliers ?

Les contrats d’assurance emprunteur peuvent contenir un certain nombre de garanties pour couvrir une grande variété d’événements. Parmi celles-ci, seules 2 garanties sont obligatoires en matière d’investissements locatifs. Il s’agit de la garantie décès et de la garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie). Elles ne sont pas légalement obligatoires, mais ici, aucune banque n’acceptera de vous prêter une grosse somme d’argent sans les garanties décès et invalidité.

La seule exception à cette règle est la possibilité d’une hypothèque, qui constitue une option intéressante pour les emprunteurs qui ne souhaitent pas souscrire une assurance décès. Dans ce cas, le prêt immobilier est garanti par le nantissement d’un bien appartenant à l’emprunteur ou d’un contrat d’assurance-vie détenu par l’emprunteur. Ces garanties servent de couverture au cas où les remboursements mensuels ne pourraient être honorés. Dans ce cas, l’organisme de crédit ne peut prêter que jusqu’à la moitié des actifs.

L’assurance décès permet de protéger la famille en cas de décès de l’assuré afin qu’elle n’ait pas à couvrir les mensualités restantes du prêt. 

La garantie PTIA, en revanche, concerne les emprunteurs qui se trouvent dans l’incapacité d’exercer leur activité professionnelle et donc de générer des revenus. Elle concerne également les personnes qui ont besoin d’une aide quotidienne pour accomplir tous les actes les plus courants de la vie, en particulier les quatre actes ordinaires de la vie quotidienne (se laver, s’habiller, manger et se déplacer). Ce handicap doit être présumé permanent et nécessiter l’assistance durable et continue d’une tierce personne.

Dans les deux cas, pour être couverte, l’invalidité doit être survenue avant l’âge limite indiqué dans le contrat (dans la plupart des cas, 60 ou 65 ans).

Dans le cas de l’achat d’une résidence principale ou secondaire, d’autres garanties sont obligatoires.

La seule exception est la possibilité de contracter un prêt hypothécaire, qui est une option intéressante pour les emprunteurs qui ne souhaitent pas souscrire une assurance décès. Dans ce cas, le prêt immobilier est garanti par le nantissement d’un bien appartenant à l’emprunteur ou d’un contrat d’assurance-vie détenu par l’emprunteur. Ces garanties servent de couverture au cas où les remboursements mensuels ne pourraient être honorés. Dans ce cas, l’organisme de crédit ne peut prêter que jusqu’à la moitié des actifs.

L’assurance décès permet de protéger la famille en cas de décès de l’assuré afin qu’elle n’ait pas à couvrir les mensualités restantes du prêt. 

La garantie PTIA, en revanche, concerne les emprunteurs qui se trouvent dans l’incapacité d’exercer leur activité professionnelle et donc de générer des revenus. Elle concerne également les personnes qui ont besoin d’une aide quotidienne pour accomplir tous les actes les plus courants de la vie, en particulier les quatre actes ordinaires de la vie quotidienne (se laver, s’habiller, manger et se déplacer). Ce handicap doit être présumé permanent et nécessiter l’assistance durable et continue d’une tierce personne.

Dans les deux cas, pour que la couverture prenne effet, la PTIA doit avoir eu lieu avant la limite d’âge fixée dans le contrat (dans la plupart des cas 60 ou 65 ans).

D’autres garanties sont obligatoires en cas d’achat d’une résidence principale ou secondaire.

Invalidité permanente totale (IPT) : en cas d’invalidité physique ou mentale avant l’âge de 65 ans. Le taux d’invalidité est alors d’au moins 66 %.
Incapacité temporaire (ITT) : L’indemnisation est possible lorsque le salarié est en incapacité temporaire après un délai de carence ; la durée maximale d’indemnisation est de 1095 jours, soit 3 ans.

Les autres garanties sont facultatives, mais certaines banques exigent l’achat de votre résidence principale ou secondaire.

Invalidité partielle permanente (IPP) : l’indemnisation repose sur les mêmes principes, sauf que le taux d’invalidité varie entre 33 % et 66 %.
Assurance maladie non objective (MNO) : il s’agit d’une protection contre les maladies qui ne peuvent être quantifiées par un professionnel de la santé. Il s’agit notamment de la fatigue chronique, des troubles psychologiques (en particulier la dépression), de l’épuisement professionnel et des problèmes de dos (sciatique, lumbago, hernie, etc.). 

Enfin, la couverture de la perte d’emploi à la suite d’un licenciement est toujours facultative.

Différents formulaires de garantie d’assurance prêt :

Comment choisir son assurance hypothécaire ?

Le choix de l’assurance hypothécaire dépend de différents critères liés aux caractéristiques de l’assurance elle-même et à la situation de l’emprunteur.

Vous pouvez prêter attention aux paramètres suivants :

• Le paiement mensuel.
• Le coût total de l’assurance sur toute la durée du prêt, d’où le TAEG (taux annuel effectif global de l’assurance), qui permet de comparer ces coûts.
• La période d’attente, qui peut varier de 1 à 12 mois, selon le contrat.
• Le délai de franchise, qui correspond au délai entre la déclaration de l’événement et le déclenchement de l’assurance. Cette période est nécessaire pour que la compagnie d’assurance puisse effectuer ses contrôles réguliers de l’événement.
• Cas non couverts par l’assurance : emplois à risque, tabagisme, âge avancé, etc.
• Il est possible d’opter pour une assurance de prêt collective (basée sur la concentration des risques) ou une assurance déléguée (tarifs basés sur votre propre situation).

Il est également possible d’utiliser les quotas pour réduire le coût de votre assurance emprunteur. Vous pouvez donc assurer un certain pourcentage de votre prêt et vous serez couvert en cas de besoin. Cette possibilité est offerte dans le cas d’un prêt immobilier avec un co-emprunteur, à condition que la banque n’exige pas une couverture à 100% pour tous.

Si vous avez négligé un ou plusieurs de ces éléments lors de la souscription de votre assurance emprunteur, pas de panique ! Il existe des moyens de contourner ce problème. Même après avoir signé et utilisé la loi Harmon 2014 (à tout moment au cours de la première année) et l’amendement Burgin 2018 (à chaque anniversaire du contrat), il vous est possible de modifier votre assurance hypothécaire.

Pour faire votre choix, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence et à utiliser le comparateur Empruntis. Après avoir reçu des conseils ciblés, nos courtiers vous rappelleront pour vous aider à choisir le meilleur taux d’assurance emprunteur et la garantie la plus adaptée à votre projet et à votre situation.

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