Comment être sûr d’avoir les bonnes informations lorsqu’on effectue un devis pour un contrat d’assurance emprunteur ?

Quelle assurance emprunteur dois-je choisir ? Celle de ma banque ou celle d’un autre prêteur ? C’est la première question à laquelle vous devez vous posez…

Depuis 2010, la loi Lagarde vous permet de choisir librement votre assurance de prêt immobilier. Vous n’êtes plus obligé d’accepter les conseils de votre banque en matière d’assurance hypothécaire. C’est ce qu’on appelle l’assurance déléguée. Vous pouvez donc choisir entre une assurance dite « de groupe » et une assurance « individuelle ».

Les contrats d’assurance de groupe, généralement fournis par votre banque, mutualisent les risques de tous les emprunteurs ; les emprunteurs les moins risqués compensent les plus risqués. Les garanties et les tarifs offerts par le contrat collectif sont donc uniformisés pour tous les profils.

Grâce à des contrats d’assurance individuels, souvent appelés « délégation d’assurance », les emprunteurs bénéficient d’une assurance sur mesure ; le coût de leur assurance hypothécaire dépendra du profil de l’emprunteur.

Toutefois, dans le cas d’une assurance déléguée, une condition doit être respectée : la nouvelle assurance hypothécaire doit offrir un niveau de couverture égal ou supérieur à celui initialement proposé par la banque. Si cette condition est remplie, le prêteur est obligé d’accepter la commission d’assurance et ne peut, en contrepartie de cette acceptation, modifier le taux d’intérêt ou les conditions d’octroi du prêt, ni réclamer des frais supplémentaires.

Si la banque estime que le niveau de couverture du contrat d’assurance de prêt personnel est faible, elle peut refuser votre demande de confier l’assurance. Elle sera alors tenue de motiver son refus par écrit et vous aurez la possibilité de faire appel.

Pour faciliter la comparaison des assurances, le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a établi une liste de critères équivalents, repris dans la Fiche Standardisée d’Information (FSI), que la banque vous remettra lors de votre première simulation de crédit immobilier.

Le TAEG : un indicateur insuffisant pour comparer les offres de prêt

Le TAEG ne tient pas compte de toutes les différences entre deux offres de prêt. En particulier, il ne permet pas de comparer valablement les coûts d’assurance, et encore moins les garanties.

  La plupart des coûts du crédit sont faciles à comparer : le coût des intérêts (la plupart des prêts ont actuellement un calendrier de remboursement simple) et les autres frais (frais de dossier, dépôts, etc.) sont facturés au début du prêt. Il est donc relativement facile de les analyser par TAEG, même si le prêt ne va pas jusqu’au bout.

  En revanche, la situation est plus complexe pour l’assurance emprunteur . Les cotisations peuvent être calculées de différentes manières et les primes ne sont pas toujours fixes. Les mêmes frais pendant toute la durée du prêt peuvent masquer la répartition des primes sur différentes périodes.

  Dans le passé, les contrats bancaires classiques proposaient une assurance calculée sur la base du coût initial du prêt, avec le même montant de cotisations tout au long de la période de remboursement. Or, aujourd’hui, la plupart des assurances des banques sont calculées sur la base du capital restant dû (parfois croisé avec d’autres variables, comme l’âge de l’emprunteur) et sont très dégradées. Ce calcul, précédemment utilisé par les compagnies d’assurance alternatives et fortement critiqué par les banques, a été repris par ces dernières et faussé à l’extrême. Cela signifie que vous remboursez un montant maximal d’assurance au début du prêt.

Le problème est que la grande majorité des prêts n’arrivent pas à leur terme, soit parce que vous déménagez dans une autre maison, soit parce que vous le remboursez par anticipation. En moyenne, un prêt sur 20 ans n’est conservé que pendant 8 ans !

En concentrant les primes sur les 8 ou 10 premières années du prêt, la banque est sûre de facturer la prime maximale. Mais pourquoi payer plus cher au début du prêt sachant que vous avez le droit de changer votre assurance de prêt au moment du prêt ou après ?

La comparaison du coût de l’assurance emprunteur ne peut donc se réduire à une analyse de son coût total sur la durée du prêt, et il n’y a pas de réel intérêt à l’inclure dans le TAEG du prêt. En combinant le coût du crédit et de l’assurance, le TAEG perd sa validité en tant qu’outil de comparaison.

Certains banquiers peuvent essayer de vous influencer pour que vous souscriviez une assurance de prêt avec leur prêt immobilier. Vous avez le droit de choisir votre assurance et le droit d’en changer (sous certaines conditions). Assurez-vous que vos droits sont respectés et que la concurrence fonctionne.

Le droit de choisir sans pénalité

Vous avez le droit de choisir votre assurance de prêt et d’en changer (sous conditions) sans pénalité en utilisant un comparateur. Plusieurs textes législatifs prévoient votre droit de déléguer ou de découpler votre assurance, notamment la loi Lagarde 2010.

La loi Hamon de 2014 organise des changements dès la première année du prêt, tandis que l’amendement Burgin intégré à la loi du 21 janvier 2017 (initialement prévu par la loi Sapan) confirme votre droit de résilier annuellement tous les contrats d’assurance de prêt immobilier.

Des économies réelles en réalisant des simulations sur internet 

Les économies peuvent même dépasser 10 000 euros. Le prix maximum d’une assurance de prêt pour un prêt de 200 000 € proposé par une banque de détail traditionnelle à un couple de 38 ans est de 14 400 €, alors que le meilleur prix d’un assureur alternatif est de 6 000 €, soit 12 400 € d’économies.

Selon le courtier Meilleurtaux.com, une personne seule âgée de 30 ans peut économiser 4 200 € et un couple âgé de 50 ans peut économiser 3 000 €.

Si vous êtes sous pression, même si elle n’est que verbale, ne cédez pas.

« Par exemple, certains établissements semblent avoir communiqué trop tardivement leurs attentes en termes de garanties (les critères du Conseil consultatif du secteur financier), ce qui empêche les clients de faire jouer la concurrence en temps utile », soulignait l’ACPR dans son « Avis » de juillet 2017.

Le CCSF demande aux banques de vous fournir les informations pertinentes le plus rapidement possible lors de la première simulation de prêt afin que vous puissiez les transmettre à d’autres assureurs ou courtiers.

Les banques ont dix jours pour valider un contrat externe

Après avoir reçu votre contrat de remplacement, votre banque dispose de dix jours pour valider la garantie du contrat d’assurance externe.

Pour négocier la meilleure affaire, indiquez clairement dès le départ que vous serez vigilant sur tous les aspects du prêt, le taux d’intérêt et l’assurance. Les banques peuvent faire des contre-propositions d’assurance emprunteur à des taux inférieurs de 30 à 40 % à ceux des contrats de groupe », indique Cécile Roquelaure, directrice d’études chez Empruntis, qui ajoute : « Il ne faut pas hésiter à faire des offres d’autres assureurs dès le départ pour bien lancer la discussion. Cela sera moins contraignant pour vous que de changer d’assurance plus tard. Et cela évitera d’entamer la confiance de votre prêteur à votre égard.

Remarque : certaines compagnies exigent que vous passiez un examen médical avant de vous assurer. Ne mentez pas sur votre état de santé ou vos mensualités de prêt pourraient ne pas être couvertes en cas de décès.

Le coût de l’assurance emprunteur est un facteur important, mais vous devez également vous renseigner sur la couverture de garantie de chaque contrat ainsi que sur les conditions de l’assurance.

L’assurance pour un prêt immobilier : les pièces nécessaires pour y souscrire 

Afin d’obtenir un contrat, la compagnie d’assurances aura besoin de certains documents ou éléments en plus d’un questionnaire de santé pour vous assurer.

La liste suivante n’est pas exhaustive .

• Une copie de votre pièce d’identité en cours de validité (passeport ou CIN).
• Un tableau d’amortissement pour le prêt.
• Un RIB, un BIC et un code IBAN.
• Les garanties exigées par la banque (nombre et nature des garanties).
• Une ventilation de la part du prêt de chaque coemprunteur.
• Libération du secret médical.
• Questionnaire de santé.
• Coordonnées de la banque prêteuse.

Bien entendu, si vous souhaitez être couvert, vous devez prendre vos précautions et envoyer votre dossier complet afin de pouvoir bénéficier de l’hypothèque.

Quel pourcentage de l’assurance emprunteur devez-vous garantir ?

La part du capital qui est assurée est connue sous le nom de quotité d’assurance prêt.

Il correspond au niveau de couverture de votre capital emprunté, c’est-à-dire à la part du capital qui sera couverte en cas de sinistre. Ce pourcentage est exprimé en pourcentage.

Si vous empruntez seul, le pourcentage est non ajustable et doit être égal à 100% du capital emprunté.

Si vous empruntez en couple, plusieurs configurations sont possibles, par exemple : 100% et 100%, 50% et 50%, 30% et 70%. Ainsi,  en cas d’invalidité et que l’un des coemprunteurs est touché , l’assurance de prêt immobilier prend en charge le capital restant dû ou les échéances de prêt à hauteur de sa quotité choisie. Ainsi, le coemprunteur ne doit payer les mensualités qu’à concurrence du montant de sa propre couverture d’assurance.

La répartition de ce pourcentage dépend de la nature de votre projet (résidence principale ou secondaire, investissement locatif, etc.) et de votre situation (revenus, capacité de remboursement, situation familiale, etc.) Lorsque l’un des deux coemprunteurs a un revenu nettement plus élevé que l’autre, il est généralement conseillé d’avoir un ratio prêt/valeur plus élevé.