Mode d’emploi du contrat d’assurance de prêt immobilier

Lorsque vous souscrivez à un prêt immobilier, la banque vous demande de fournir une garantie que vous serez en mesure de rembourser votre crédit sur le long terme. Il vous oblige généralement à souscrire une assurance immobilière. Elle garantit le remboursement des échéances du prêt immobilier en cas d’accident, de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi. Si elle offre une garantie au prêteur, elle offre également une garantie à l’emprunteur.

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

Bien que l’assurance emprunteur soit facultative, il peut être difficile d’obtenir un prêt immobilier si vous refusez de souscrire une assurance. Toutefois, si vous avez une police d’assurance vie en garantie, la banque peut être en mesure de vous accorder un prêt.

Délégation d’assurance

Si vous acceptez de souscrire une assurance immobilière, vous devez savoir que vous n’êtes pas obligé de souscrire en tant qu’assuré à une assurance banque. Vous êtes libre de choisir votre assureur. C’est ce qu’on appelle l’assurance déléguée. Les lois Lagarde, Harmon et Sapan II vous permettent de comparer et d’utiliser les principes de résiliation d’assurance emprunteur.

• Au moment de la signature de votre prêt immobilier
• Dans les 12 mois suivant la signature de votre offre de prêt
• Chaque année, à l’anniversaire de votre prêt
• Toutefois, l’assurance que vous choisissez doit présenter les mêmes conditions de garantie que la banque. Si tel n’est pas le cas, la banque peut refuser votre demande de mandat d’assurance.

Les garanties de prêt permettent aux établissements de crédit de se protéger en cas de non-paiement, tandis que l’assurance de prêt représente la sécurité de la banque et de l’emprunteur. Un aperçu des différences entre les frais de garantie de prêt et les garanties d’assurance prêt.

Différence garantie et assurance de prêt ?

Chaque garantie a ses propres conditions, qu’il s’agisse de limiter le risque de défaillance ou de protéger l’emprunteur. Il est donc important de distinguer ces garanties, qui permettent à la banque et à l’emprunteur de prendre un risque mesuré.

Frais de garantie des prêts immobiliers : limiter le risque de défaillance

Plus le montant et la durée du prêt sont élevés, plus le risque que prend la banque en accordant un prêt à un particulier est important. Par conséquent, afin de se protéger contre le non-paiement, elle a besoin d’une garantie lui permettant de récupérer les fonds prêtés en cas de défaillance de l’emprunteur.

Il existe quatre types de garantie.

Privilège de Prêteur de Deniers (PPD). Similaire à une hypothèque, un PPD permet à la banque de demander la saisie et la vente du bien en cas de non-paiement par l’acheteur. La banque déduit ensuite le capital non versé du montant total de la revente. Cette opération est exonérée de la taxe cadastrale, ce qui réduit les coûts.
Hypothèques : En cas de non-paiement d’une dette, la banque peut demander la saisie puis la vente aux enchères du bien pour récupérer l’avance.

Contrairement au PPD, la taxe d’enregistrement foncier et les frais d’enregistrement doivent être payés au bureau des hypothèques, ce qui représente un coût important.
Garanties : en cas de défaillance de l’emprunteur, une institution financière spécialisée prend le relais. Il n’y a pas de frais d’enregistrement car la garantie ne doit pas être établie par un notaire. Les particuliers peuvent également se porter garants, mais leur engagement ne doit pas être disproportionné par rapport à leur patrimoine.
Hypothèque : l’emprunteur choisit de garantir la dette par le nantissement d’actifs incorporels (fonds de commerce, parts sociales, etc.).

L’assurance emprunteur : quelle est la différence avec une garantie de prêt ?

En pratique, l’assurance emprunteur et les garanties de prêt sont des conditions préalables nécessaires à l’approbation du financement de projets immobiliers. Ils permettent aux banques et aux établissements de crédit d’anticiper les éventuels défauts de paiement pendant la durée du prêt.

 L’assurance emprunteur, la provision de l’emprunteur

Selon l’article L.312-9 du Code de la consommation, le rôle de l’assurance de prêt est de prendre en charge les remboursements mensuels après que l’emprunteur a connu des difficultés financières. Il s’agit de difficultés causées par une maladie ou un handicap entraînant une perte d’emploi, une incapacité ou un décès. Dans ce cas précis, l’assurance de prêt immobilier permet le remboursement du capital restant dû ou le paiement de tout ou partie des échéances sur une certaine durée, selon les termes du contrat conclu.

 La garantie des prêts au logement, une soupape de sécurité pour les prêteurs

La garantie de prêt immobilier est un instrument juridique et commercial dont la mission est de protéger l’établissement prêteur, la banque ou un organisme de crédit spécialisé. Elle permet d’anticiper le risque d’un éventuel défaut de paiement des mensualités de l’emprunteur, risque qui ne sera pas couvert par l’assurance emprunteur.

Si les paiements ne sont pas effectués dans le délai initialement fixé, la garantie du prêt s’applique alors. Il permet à l’institution de prêt de récupérer partiellement ou totalement le montant des fonds accordés. Cette garantie peut prendre la forme d’une hypothèque ou d’une garantie bancaire.

 Des assurances complémentaires à ne pas confondre

L’assurance emprunteur et la garantie de prêt ne couvrent donc pas exactement les mêmes risques. Le premier instrument protège en premier lieu l’emprunteur contre les risques mentionnés dans le contrat de crédit immobilier qu’il a signé. La garantie de prêt, en revanche, est conçue spécifiquement pour protéger le créancier du remboursement des fonds pour la banque.

Conditions de souscription de l’assurance emprunteur

Tout comme une banque doit prendre un risque lorsqu’elle prête de l’argent à un emprunteur, un assureur doit également prendre un risque lorsqu’il signe un contrat. Pour cette raison, certaines compagnies d’assurances imposent certaines conditions et ne laissent de choix.

• Restrictions d’âge

Bien que l’âge minimum pour souscrire une assurance emprunteur soit de 18 ans, il n’y a pas de limite d’âge tant que l’emprunteur est éligible au prêt. Toutefois, certaines institutions refusent d’assurer les personnes âgées de plus de 65 ans.

• État de santé

La santé de l’assuré est l’une des principales conditions prises en compte lors de la souscription d’une assurance emprunteur.

Les compagnies d’assurances sont obligées de demander aux personnes souhaitant souscrire une assurance de prêt de remplir un questionnaire médical. Ce questionnaire permet d’évaluer les risques de santé de l’emprunteur et de proposer une assurance adaptée. Dans certains cas, si le risque est trop élevé, l’assureur peut refuser d’assurer la personne.

Ce questionnaire évalue :

• Chirurgies subies

– Antécédents familiaux : diabète, problèmes cardiaques, problèmes mentaux, etc.
– Diverses maladies : rhumatismes, dépression, tumeurs, etc.
– Arrêts de travail
– Traitement médical
– Traitement spécialisé
– La personne assurée doit répondre à ces questions par « oui » ou par « non » et indiquer la date et la nature de la maladie, de l’intervention et du traitement dont elle souffre.

En fonction des réponses à ce questionnaire, un examen médical complémentaire dans un centre médical agréé par  votre assureur peut être demandé.

• Convention AERAS

Les personnes ayant de graves problèmes de santé ou ayant eu de graves problèmes de santé sont considérées comme un « risque aggravé » par les compagnies d’assurance. Cette situation leur ferme de nombreuses portes lorsqu’ils souscrivent une assurance emprunteur. Ils peuvent donc bénéficier de la convention AERAS (s’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) qui est entrée en vigueur le 6 janvier 2007. Cet accord leur permet d’être dispensés de remplir ce fameux questionnaire médical sous deux conditions.

• L’assuré ne doit pas être âgé de plus de 70 ans à la fin du prêt
• Le montant du prêt ne doit pas dépasser 320 000 €.
• En outre, la convention AERAS prévoit le droit à l’oubli pour les personnes guéries du cancer. Ces personnes ne seront plus tenues de déclarer leur pathologie antérieure à la fin de la période de dix ans si leur traitement est terminé et qu’il n’y a pas eu de récidive. Pour les personnes diagnostiquées avant d’atteindre l’âge adulte, cette période est réduite à cinq ans. Lors de la souscription d’une assurance emprunteur, les personnes qui bénéficient de la convention AERAS doivent être informées de leur droit à l’oubli. La compagnie d’assurances doit également leur fournir une grille de référence qui fixe, par pathologie, la période pendant laquelle un ancien patient peut s’assurer dans les mêmes conditions qu’une personne n’ayant pas souffert de ces maladies.
• Pratiques avec des risques non standards

Outre les risques médicaux, les assureurs prennent en compte d’autres critères qui peuvent constituer des risques aggravants et conduire à un refus d’assurance. 

La pratique de certains sports : certains sports présentent un risque plus élevé de décès. Les compagnies d’assurances évaluent le niveau de risque sur la base des statistiques fournies par la Fédération elle-même sur les cas d’invalidité ou de décès.
Exercer certaines professions : certaines professions sont considérées comme plus dangereuses que d’autres. Les compagnies d’assurances pour le personnel militaire, les pompiers, etc. déterminent les professions à risque sur la base des statistiques relatives aux accidents du travail.

Séjourner dans certains pays : certains pays augmentent le risque de décès en raison de leur contexte politique, économique et social. Par conséquent, afin d’évaluer les destinations à risque, les compagnies d’assurances s’intéressent au taux de criminalité ou à la qualité de l’accès aux soins de santé dans ces pays.

Comment changer d’assurance emprunteur ?
Qui a le droit de résilier son assurance emprunteur ?

Depuis le 1er janvier 2018, tout le monde a le droit de résilier son assurance emprunteur et l’amendement Burgin s’applique.

Les assurés ont ainsi le droit de changer leur garantie hypothécaire à chaque date anniversaire.

Cette mesure complète les possibilités déjà offertes aux consommateurs suite à la mise en œuvre de la loi Lagarde de 2010 sur la délégation d’assurance et de la loi Harmon de 2014 sur la possibilité de résilier le contrat d’assurance à tout moment au cours de la première année d’assurance.

La durée de l’hypothèque et l’ancienneté du contrat n’ont donc aucune importance.

Quel est le délai de préavis pour la résiliation d’une assurance emprunteur ?
L’emprunteur doit respecter un délai de préavis de 2 mois avant la date anniversaire pour pouvoir exercer ce droit.

En pratique, il est recommandé de commencer trois ou quatre mois à l’avance.

Pourquoi ? Parce que l’emprunteur est obligé d’envoyer un contrat d’assurance emprunteur alternatif à sa banque. Il faut donc un certain temps pour le trouver.

L’assuré doit comparer les offres d’assurance de prêt sur le marché, choisir celle qui lui convient le mieux, la signer et l’envoyer à sa banque initiale. Cette banque a 10 jours pour répondre.

Veuillez noter qu’il est possible de résilier le contrat au cours de la première année. Le délai de préavis à ce stade n’est que de 15 jours.

Par conséquent, un préavis de 1 à 2 mois avant la date anniversaire de votre contrat est suffisant pour vous donner le temps de réfléchir et d’envisager l’avenir.

Ce temps sera consacré à la recherche de l’assurance emprunteur qui répond à vos besoins.